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28 de Junho de 2022

A hipoteca na arrematação e usucapião de imóveis

Cesar Augusto Machado, Advogado
Publicado por Cesar Augusto Machado
há 2 anos

Muito já se discutiu sobre a possibilidade de arrematação ou de usucapião de um imóvel hipotecado.

No que diz respeito a arrematação, perfeitamente possível a arrematação e o cancelamento da hipoteca que pesa sobre o imóvel, desde que o credor hipotecário tenha sido intimado a se manifestar no processo de execução que deu origem ao leilão e consequente arrematação.

Sem a intimação do réu, não é permitido o cancelamento da hipoteca, sendo de responsabilidade do arretante a quitação do ônus hipotecário.

Neste sentido são os artigos art. 1.499 e 1.501 do Código Civil, verbis:

Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:
VI - pela arrematação ou adjudicação.
Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.

Portanto, antes de se aventurar numa arrematação de imóvel hipotecado, será necessário verificar se o credor foi intimado nos autos.

Outra questão que surge é a possibilidade ou não da usucapião de imóvel hipotecado.

O entendimento majoritário, já expressado pelo STJ e pelo Tribunal de Justiça de São Paulo é a de que a usucapião por ser modo originário de propriedade, extingue os gravames anteriores: hipotecas e penhoras.

Alguns entendem que, por outro lado não ser possível a usucapião de imóvel hipotecado, por faltar o ânimo de ser dono. Data maxima venia, tal argumento é passível de reforma junto ao STJ.

Via de regra, a hipoteca é extinta pela usucapião.

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