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2 de Março de 2021

A importância do registro do contrato de locação imobiliária residencial ou comercial

Cesar Augusto Machado, Advogado
Publicado por Cesar Augusto Machado
há 10 meses

 Seguindo nos meus estudos sobre Direito Registral Público, surgiu a questão tormentosa a respeito da real necessidade do registro dos contratos de locação imobiliária, seja ela residencial ou comercial.

 O art. 129, item 1º da Lei dos Registros Publicos, enumera a possibilidade de registro de contrato de locação de imóveis no Registro de Títulos e Documentos, sem descuidar do registro junto ao Registro de Imóveis da situação do imóvel, verbis:

Art. 129. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros:
1º) os contratos de locação de prédios, sem prejuízo do disposto do artigo 167, I, nº 3;

 A palavra "prédios" diz respeito aos prédios residenciais e comerciais, ou seja, casas, edifícios, escritórios, lojas, bares, restaurantes, etc...

 Conclui-se que para ter efeitos contra terceiros, é necessário um duplo registro: registro no Registro de Títulos e Documentos - RTD e também, junto ao Registro de Imóveis - RI, dentro da transcrição ou matrícula do imóvel.

 Um olhar desavisado poderá concluir como mera burocracia desnecessária, entretanto, conforme se verá, o registro do contrato de locação é de suma importância, principalmente ao locatário. Eis o ditado do Código Civil:

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.

 Ou seja, caso não haja o registro do contrato de locação junto ao Registro de Títulos e Documentos e no Registro de Imóveis, o locatário/inquilino terá que desocupar o imóvel, mesmo contra sua vontade.

 Estando registrado o contrato de locação, o locatário/inquilino passa a ter algumas regalias, mas desde que o contrato esteja assinado por duas testemunhas:

  • O novo proprietário é obrigado a obedecer o contrato de locação ou, a arcar com a multa rescisória;
  • O inquilino poderá anular a venda do imóvel, caso não tenha exercido o direito de preferência contra o novo proprietário;
  • Nos termos do art. 33 da Lei nº 8.245, a Lei de Locações, o locatário também terá direito a perdas e danos e também anulação da venda para que possa comprar o imóvel em detrimento do novo proprietário, ou seja, permissa venia, poderá "passar na frente" do comprador do imóvel ou seja, sem o registro do contrato não é possível alegar violação ao direito de preferência.

 Já existe posicionamento jurisprudencial neste sentido de que na ausência do registro do contrato de locação, o inquilino não poderá alegar violação ao direito de preferência. 

 Concluímos que embora exija um certo investimento financeiro, vale muito a pena efetuar o registro do contrato de locação, para fins de preservar o direito de preferência de compra, bem como a continuidade da locação, em caso da venda do imóvel.

9 Comentários

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Como Oficial do Registro de Títulos e Documentos eu o parabenizo por trazer a importância do Registro de Títulos e Documentos para utilização do meio de prova. Sucesso! continuar lendo

Muito honrado com o elogio, ainda mais vindo de um futuro colega, pois estou estudando para o concurso de outorga de delegações. Este artigo foi inspirado justamente no RTD, uma serventia que poucos conhecem, ao meu ver. continuar lendo

Excelente! Uma coisa que poucos fazem, mas faz toda diferença para o locatário, da segurança a ele. continuar lendo

Tentando melhor aclarar o nosso ponto de vista, analisemos a seguinte situação:
Primeira hipótese:
(A) Loca seu imóvel a (B). O contrato tem prazo determinado de trinta meses; contém cláusula de vigência em caso de alienação; e está averbado junto à matrícula do imóvel.
Contando-se doze meses da locação, (A) vende o imóvel a (C).
(C) SERÁ OBRIGADO A RESPEITAR o contrato locativo, posto que este preenche todos os requisitos legais exigíveis, especialmente estar AVERBADO JUNTO À MATRÍCULA DO IMÓVEL.
Segunda hipótese:
(A) Loca seu imóvel a (B). O contrato tem prazo determinado de trinta meses; contém cláusula de vigência em caso de alienação; e APENAS ESTÁ REGISTRADO JUNTO AO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS.
Contando-se doze meses da locação, (A) vende o imóvel a (C).
(C) NÃO SERÁ OBRIGADO A RESPEITAR o contrato locativo, posto que este não preenche todos os requisitos legais exigíveis, especialmente o de estar averbado junto à matrícula do imóvel.
Nesse caso, se o mero registro do Contrato de locação, com todos os demais requisitos (prazo determinado, cláusula de vigência), mas apenas no Registro de Título e Documentos, a nada obriga o adquirente e em nada protege o inquilino (locatário), qual seria a finalidade prática do seu registro naquele repositório?
Ainda, reiteradas todas as vênias, cremos ser elucidativa a Súmula 442 do STF, in verbis:
“A inscrição do contrato no registro de imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrição no registro de títulos e documentos”. continuar lendo

Sem o duplo registro não há validade no contrato de locação.

RI: Noticia a existência do contrato;
RTD: Disponibiliza o contrato para consulta.

Este é o entendimento da melhor doutrina sobre Registros Públicos, em harmonia com a Lei 6.015/73, portanto, nada a retificar.

Mas o nobre colega fica à vontade para proceder como melhor lhe convier, mas fica advertido dos riscos que corre. continuar lendo

Concordo. Todavia, salvo melhor juízo, a necessidade de registro no Registro de Títulos e Documentos é voltada apenas para locação de bem móvel. continuar lendo

Compreendo que se faz necessário porque uma vez registrado o contrato no RTD, qualquer interessado poderá ter acesso ao documento, bastando solicitar uma certidão verbum ad verbum ou por resumo (livro B ou C), já o R.I. apenas noticia a existência do contrato de locação do imóvel. Daí o comando legal para o duplo registro, para dar completa publicidade. continuar lendo